結論:不動産投資は「大金持ちの世界」だけではない
結論から、はっきりと述べる。「不動産投資」と聞くと、多くの人は、数百万円から数千万円という、まとまった資金と、金融機関からの融資が必要な、ハードルの高い世界をイメージするだろう。しかし、REIT(不動産投資信託)という選択肢を使えば、1万円程度からでも、不動産投資と同じような値動きの恩恵を受けることができる。REITの平均的な利回りは、3〜5%程度とされ、これは法人税が非課税になる要件として、収益の90%以上を分配金に回す必要があるという、REIT特有の仕組みに由来している。
本記事では、このREITという選択肢を中心に、氷河期世代が、無理のない範囲で始められる、不動産投資入門を解説していく。
| 項目 | 現物不動産投資 | REIT |
|---|---|---|
| 初期費用 | 数百万〜数千万円 | 1万円程度から |
| 流動性 | 売却に時間がかかる | 証券取引所でいつでも売買可能 |
| 管理の手間 | 物件管理・入居者対応が必要 | 運用はプロに任せられる |
REITの仕組み、なぜ高い利回りが期待できるのか
REITとは、投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションといった、複数の不動産を購入・運用し、そこから得られる賃料収入や売買益を、投資家に分配する仕組みの金融商品だ。証券取引所に上場しているため、株式と同じように、証券口座を通じて、いつでも自由に売買することができる。REITが比較的高い利回りを実現できる理由は、その独自の税制上の優遇措置にある。
REITは、収益の90%以上を投資家に分配することを条件に、法人税が実質的に非課税になるという、特別な制度が適用されている。通常の企業であれば、利益に対して法人税が課された後、残った利益から配当が支払われるが、REITは、この法人税負担が実質的に軽減される分、投資家への分配に、より多くの原資を確実に回すことができる。この仕組みが、REITの利回りの高さを支える、大きな要因になっている。
この税制優遇の仕組みは、REITという金融商品の設計思想そのものに深く関わっている。投資家から集めた資金を、不動産という実物資産の運用に活用し、そこで得られた収益を、できる限り投資家に還元するという発想が、REITという仕組みの根底にある。個人が現物不動産を購入・運用する場合と比べて、この収益還元の仕組みが、法制度によって、あらかじめ組み込まれている点も、REITの大きな特徴の一つだと言える。
図1:現物不動産投資とREIT、初期費用の比較イメージ
出典:各種調査データを基に作成
REIT投資に伴うリスクも、正確に理解しておく
REITは、少額から始められる魅力的な選択肢である一方、リスクが決して存在しないわけではない。REITは、証券取引所で取引される金融商品であるため、株式と同様に、価格が変動するリスクがある。特に、金利が上昇する局面では、REITの価格が下落しやすい傾向があるとされる。これは、金利上昇によって、不動産投資におけるローン調達コストが上がることや、他の金融商品との相対的な魅力度が変化することが、要因として挙げられる。
また、個別のREIT銘柄が保有する不動産に、空室の増加や、災害等による損害が発生した場合、分配金が減少するリスクもある。こうしたリスクを正確に理解した上で、複数の用途の不動産に投資する「総合型REIT」や、複数のREIT銘柄に分散投資できる「REIT投資信託」を活用し、リスクを分散させることをおすすめしたい。
加えて、上場廃止リスクについても、触れておきたい。REITも、上場している企業と同様に、財務状況の著しい悪化などによって、上場廃止となるリスクが、理論上は存在する。ただし、複数銘柄に分散されたREIT投資信託を活用すれば、特定の銘柄が抱えるリスクの影響を、大きく軽減することができる。個別銘柄への集中投資は避け、分散を徹底することが、REIT投資におけるリスク管理の基本になる。
- 高い利回りだけに惹かれ、単一銘柄に集中投資してしまう
- 金利動向を全く意識せず、価格変動リスクを軽視してしまう
- 総合型REITやREIT投資信託で、分散投資を心がける
- 金利動向にも一定の注意を払いながら、長期保有を基本にする
REIT投資を始める、具体的な3ステップ
ここからは、REIT投資を実際に始めるための、具体的なステップを紹介する。複雑に考えすぎず、一歩ずつ進めることが、何よりも重要だ。
REITの種類、用途別に理解する不動産セクター
REITと一口に言っても、投資対象となる不動産の用途によって、複数の種類に分類される。オフィスビルを中心に投資する「オフィス型」、ショッピングモールなどの商業施設に投資する「商業施設型」、賃貸マンションなどに投資する「住宅型」、倉庫や物流拠点に投資する「物流施設型」、ホテルに投資する「ホテル型」など、それぞれ異なる値動きの特性を持っている。こうした用途の違いを理解することは、REIT投資における、分散の質を高める上で重要な視点になる。
例えば、景気変動の影響を受けやすいオフィス型や商業施設型に対し、住宅型は、人々の生活に密着した安定的な需要があるため、比較的値動きが安定しているとされることが多い。また、近年は、ECサイトの普及に伴い、物流施設型REITへの注目度も高まっている。こうした複数の用途に分散して投資する「総合型REIT」を活用することで、特定の用途の不動産市場の変動に、過度に左右されないポートフォリオを構築することをおすすめしたい。
| 用途 | 特徴 |
|---|---|
| オフィス型 | 景気変動の影響を受けやすい |
| 商業施設型 | 消費動向の影響を受けやすい |
| 住宅型 | 生活需要に支えられ、比較的安定的 |
| 物流施設型 | EC市場の拡大とともに、需要が拡大傾向 |
分配金利回りだけで、REIT銘柄を選んではいけない理由
REIT投資を始める際、多くの初心者が陥りやすい落とし穴が、分配金利回りの高さだけを基準に、銘柄を選んでしまうことだ。分配金利回りが極端に高い銘柄は、その裏に、価格下落や、財務上の懸念といった、何らかのリスク要因が潜んでいる場合がある。利回りの数字だけを見て、安易に飛びつくことは、投資における典型的な失敗パターンの一つだ。
分配金利回りだけでなく、保有している不動産の質や立地、稼働率、財務の健全性といった、複数の要素を、総合的に確認することをおすすめしたい。ただし、個別銘柄の詳細な分析は、初心者にとって難易度が高いため、まずは複数銘柄に分散されたREIT投資信託を活用し、個別銘柄の分析は、投資に慣れてから、段階的に取り組むという順序が、現実的な選択になる。
REIT投資でポートフォリオの分散を実践した実例
ここで、REIT投資を活用し、資産クラスの分散を実践した人物の実例を紹介したい。この人物は、それまで株式と債券のみでポートフォリオを構成しており、不動産という資産クラスには、全く投資していなかった。当サイトが伝える資産クラスの分散の重要性を学び、REIT投資信託を、ポートフォリオに新たに組み入れることを決めた。
まずは、月々の積立額のうち、一部をREIT投資信託に振り向け、株式・債券・REITという、3つの資産クラスに分散したポートフォリオを構築した。「不動産という現物資産に近い値動きを、株式市場が下落する局面でも、ある程度異なる動きとして体感できたことで、分散投資の効果を、より実感できるようになった」と、この人物は静かに振り返っている。
さらに、この人物は、総合型REITだけでなく、住宅型REITや物流施設型REITなど、用途別の特性についても学びを深め、自分自身の理解に基づいて、追加でREIT投資信託の比率を調整した。「最初はよく分からないまま始めたが、少しずつ知識を深めることで、自分なりに納得できる配分に近づけていけた」と、この点についても付け加えている。
株式と債券のみのポートフォリオ
不動産という資産クラスには、全く投資していなかった。
REIT投資信託を新たに組み入れ
月々の積立の一部を、REIT投資信託に振り向けた。
3資産クラスでの分散を実践
株式・債券・REITの組み合わせで、分散効果を実感している。
海外REITという選択肢も視野に入れる
日本国内のREIT(J-REIT)だけでなく、当サイトが特に紹介しておきたいのが、海外REITという選択肢だ。米国をはじめとした海外にも、REIT市場は広く存在しており、投資信託を通じて、国内外のREITに、まとめて分散投資することができる。地域の分散という考え方は、REIT投資においても、当てはめて考えることができる。日本国内の不動産市場の動向だけに依存せず、海外の不動産市場の成長も、あわせて取り込むという発想だ。
ただし、海外REITには、為替変動リスクも伴う点には、十分な注意が必要だ。いきなり海外REITに大きく資金を投じるのではなく、まずは国内REITから経験を積み、慣れてきた段階で、海外REITも含めた、グローバルなREIT投資信託を検討するという、段階的なアプローチをおすすめしたい。
不動産クラウドファンディングという、もう一つの選択肢
REITと並んで、当サイトが近年特に注目しているのが「不動産クラウドファンディング」という、比較的新しい投資手法だ。これは、インターネットを通じて、特定の不動産開発プロジェクトに、少額から出資できる仕組みで、REITと同様に、少額から不動産投資に参加できるという特徴を持つ。一口1万円程度から出資できるサービスも多く、REITよりも、さらに具体的な、個別の不動産プロジェクトに投資したいというニーズに応える選択肢だ。
ただし、不動産クラウドファンディングは、REITと比べて、証券取引所のような流動性の高い市場が存在せず、運用期間中は、原則として途中解約ができないという特徴がある。また、運営事業者の信頼性によって、リスクの度合いが大きく変わる点にも、注意が必要だ。まずはREITで不動産投資の基本を経験した上で、余剰資金の範囲内で、不動産クラウドファンディングも検討するという、段階的なアプローチをおすすめしたい。
- 不動産クラウドファンディングに、生活資金まで投じてしまう
- 運営事業者の信頼性を確認せず、安易に出資してしまう
- あくまで余剰資金の範囲内で、無理なく出資する
- 運営事業者の実績や情報開示の姿勢を、事前に確認する
SNSで飛び交う言説への反論
よくある質問
Q. REITと現物不動産投資、初心者はどちらから始めるべきか？
A. まとまった資金や、物件管理の経験がない場合は、少額から始められ、管理の手間もかからないREITから、始めることをおすすめしたい。
Q. REITの分配金は、どのくらいの頻度で受け取れるか？
A. 銘柄によって異なるが、多くのJ-REITは、決算期に応じて、年1回または年2回のペースで、分配金を支払っている。
Q. NISA口座でREITを購入できるか？
A. NISAの成長投資枠を活用すれば、多くの個別REIT銘柄やREIT投資信託を、非課税で確実に購入できる。
Q. 金利が上昇する局面では、REITを売却すべきか？
A. 短期的な値動きだけで安易に判断するのではなく、長期的な視点を持ち、ポートフォリオ全体でのバランスを踏まえて判断することが望ましい。
Q. REIT投資は、いくらから始めるのが現実的か？
A. まずは月々数千円から1万円程度の、無理のない金額から、積立形式で始めることを、強くおすすめしたい。
Q. 不動産クラウドファンディングは、REITより優れているか？
A. 一概には言えない。REITは流動性が高く、不動産クラウドファンディングは、より個別のプロジェクトに投資できる。目的に応じた、使い分けが重要だ。
Q. REIT投資信託と個別REIT銘柄、どちらを選ぶべきか？
A. 初心者のうちは、複数銘柄に自動的に分散されるREIT投資信託から、始めることをおすすめしたい。個別銘柄の分析は、経験を十分に積んでからでよい。
REIT投資を始めるために意識したい3つの視点
インフレ対策としての不動産投資という視点
不動産投資、そしてREITが注目される理由の一つに、インフレへの耐性がある。現金や預貯金は、インフレが進行すると、実質的な購買力が低下していくリスクを抱えている。一方、不動産は、インフレが進行する局面では、賃料や物件価格が、それに連動して上昇する傾向があるとされ、資産の実質的な価値を、ある程度維持しやすい特性を持つとされている。
REITも、保有する不動産の賃料収入が、インフレに応じて上昇すれば、分配金の増加という形で、その恩恵を確実に受けられる可能性がある。株式・債券・現金といった資産クラスに加えて、不動産という資産クラスを、ポートフォリオに組み込んでおくことで、インフレという、長期的な資産形成における重要なリスクに対しても、一定の確かな備えを持つことができると、強く考えている。
結論:REITは氷河期世代にとって現実的な不動産投資の入口だ
現物不動産投資には数百万〜数千万円という初期費用が必要になる一方、REITは1万円程度から、平均利回り3〜5%という水準の恩恵を受けることができる。まとまった資金を用意することが難しい氷河期世代にとって、REITは、不動産という資産クラスへの、現実的で確かな入口になる。リスクを正確に理解した上で、分散と長期保有を心がければ、資産形成の一つの柱として、しっかりと機能させることができるはずだ。
今日からできる第一歩として、自分のポートフォリオに、不動産という資産クラスが含まれているかどうかを、一度確認してみてほしい。その小さな確認こそが、より分散された、資産形成への、確かな出発点になるはずだ。
